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北京房屋租赁管理办法征求意见稿

2018年1月23日  宜昌房产律师   http://www.ycfclaw.com/
第一章总则

 

第一条为规范房屋租赁行为,保护房屋租赁当事人的合法权益,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋使用安全,维护社会治安,根据有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本办法。

第二条本市行政区域内房屋租赁行为及其管理,适用本办法。

本办法所称房屋租赁,是指出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

本办法所称房屋,包括居住房屋和非居住房屋。居住房屋包括住宅、公寓、集体宿舍、未纳入旅店业管理的出租房间或出租床位的房屋以及实际有人居住的非居住房屋。法律、法规、规章对生产经营性用房等非居住房屋另有规定的,从其规定。

第三条本市房屋租赁管理坚持依托基层,掌握信息,综合管理,注重安全,加强服务的原则。

第四条各级人民政府应当加强对房屋租赁管理工作的领导,成立专门机构,负责房屋租赁的综合管理工作。

区、县人民政府根据管理工作需要,在社区(村)建立负责出租房屋管理的基层组织(以下简称基层管理组织),负责房屋租赁信息采集、办理暂住登记、受理暂住证申请、房屋租赁日常检查、为房屋租赁当事人提供服务等工作。

第五条有关行政部门应当按照下列规定各负其责:

建设(房屋)行政主管部门负责房屋租赁市场监管、房地产经纪管理和房屋安全使用监督管理。

公安机关负责出租房屋治安管理、消防管理和租赁当事人的户籍管理。

工商行政管理部门负责对房地产经纪人进行监督管理,查处利用出租房屋进行无照经营等违法经营行为。

人口计生部门负责流动人口计划生育管理和服务工作。

卫生部门负责作为公共场所的出租房屋的卫生监督执法和重大疫情、疾病防控工作。

规划行政主管部门和城市管理综合执法组织依照各自职责负责违法建设的查处。

税务部门负责房屋出租的税收征管工作。

第六条本市建立房屋租赁综合管理信息系统平台,实现统计分析,资源共享,为房屋租赁综合管理提供服务。

有关行政部门及其工作人员在管理使用房屋租赁信息时,应当按照国家和本市规定对房屋租赁信息保密。

第七条社区居委会、村委会、物业管理单位等基层组织应当协助有关行政主管部门做好房屋租赁管理工作,负责房屋租赁的法制宣传教育,督促出租人、承租人自觉遵守法律法规,配合行政主管部门做好出租房屋日常管理工作。

 

第二章租赁当事人责任

第八条房屋租赁应当遵循自愿、公平和诚实信用原则。

第九条本市出租房屋的安全使用,坚持谁所有谁负责,谁使用谁负责的原则。

出租房屋的安全责任由房屋所有人负责;房屋所有人委托管理单位管理的,由管理单位负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。

第十条出租的居住房屋应当符合下列条件:

(一)经房屋安全检查或房屋安全鉴定无安全隐患;

(二)房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定;

(三)单位出租用作集体宿舍的,与非出租的房屋实行分门进入或者采取分隔措施;

(四)具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件。

第十一条出租房屋作为居住使用的,楼房人均使用面积不低于7平方米;平房和单位用作集体宿舍以及分割出租房间或床位供人留宿的,人均使用面积不低于4平方米。

第十二条出租人应当遵守下列规定:

(一)要求承租人出示身份证明,登记承租人姓名、身份证件种类和号码,不得向无合法身份证明的人员出租房屋。

(二)承租人是非本市户籍人员的,应当告知或带领其到公安派出所或管理站申报暂住户口登记、办理暂住证;承租人是境外人员的,应当提示其按照境外人员管理规定办理临时住宿登记。

(三)发现出租房屋内有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的应当及时向公安机关报告。

(四)配备防火、防盗、防煤气中毒等必要的安全设备与设施。

(五)告知承租人应当遵守的房屋安全使用和治安管理规定,明确双方的安全责任。

(六)对出租房屋及其设施、设备进行必要的安全检查,及时维修、养护,保证承租人居住安全和正常使用。

(七)承租的居住人数超过15人的,配备相应数量的专职管理人员。

(八)按国家有关规定交纳房屋租赁相应税款。

(九)房屋租赁合同终止后3日内,到房屋所在地的基层管理组织办理登记注销手续。

出租人委托代理人履行管理职责的,应当书面报告房屋所在社区(村)基层管理组织。受委托的代理人应当按照本办法规定履行出租人的义务。

第十三条承租人应当遵守下列规定:

(一)向出租人出示真实有效的身份证件,配合出租人进行租赁登记。

(二)非本市户籍人员应在入住3日内到房屋所在地公安派所或管理站申报暂住户口登记,符合条件的,应当按规定要求办理暂住证;境外人员入住城区的应当在24小时内、入住郊区的应当在72小时内到房屋所在地公安派出所办理临时住宿登记。

(三)不得利用承租的房屋非法生产、加工、储存、经营易燃易爆剧毒等危险性、腐蚀性物品。

(四)不得利用承租房屋从事违法活动,使用承租房屋时不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。

(五)不得擅自转租、转让、转借承租房屋。在所承租的房屋留宿人员应当及时到基层组织进行登记。

(六)发现承租房屋有安全隐患的,及时通知出租人予以解除。

(七)承租人的同住人员发生变更的,应当及时到公安派出所或基层管理组织报告并办理登记手续。

第十四条出租人和承租人应当共同遵守下列规定:

(一)居住房屋不得用于生产经营,不得擅自改变房屋使用性质。

(二)配合有关部门做好房屋租赁、房屋安全、消防安全、治安、户籍、计划生育等管理工作,不得拒绝阻碍。

(三)发现安全隐患,及时消除。

(四)未经原设计单位或相应资质等级的设计单位提出方案,不得变动房屋建筑主体和承重结构、超过设计标准或者规范增加楼面荷载。

(五)未经规划行政主管部门批准,不得改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗。

(六)不得扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

(七)不得实施其他影响房屋建筑结构和使用安全的行为。 

第十五条从事房地产经纪业务,应当设立房地产经纪机构并向工商行政管理机关办理注册登记手续。房地产经纪机构及其下设分支机构自取得营业执照之日起30日内,应当到所在区县建设(房屋)行政主管部门办理备案手续,并提交下列材料:

(一)营业执照;

(二)有一名以上持有房地产经纪人执业资格证书和注册证的专职人员的证明材料;三名以上持有房地产经纪人协理从业资格证书和注册证的专职人员的证明材料;分支机构须提交两名以上持有房地产经纪人执业资格证书和注册证,或者房地产经纪人协理从业资格证书和注册证的专职人员的证明材料。

(三)固定的经营场所证明;

(四)有健全的房地产经纪业务管理、财务管理、客服管理等制度;

(五)法律、法规规定的其他材料。

符合上述条件的,由区县建设(房屋)行政主管部门为其核发备案证明,并进行公示。

第十六条房地产经纪机构从事房屋租赁代理业务的,应当具备以下条件:

(一)向市建委或其委托的机构缴纳100万元以上的保证金;

(二)注册资本300万元以上;

(三)注册职业经纪人20人以上;

(四)自建设(房屋)行政主管部门备案之日起,从业年限不低于3年;

(五)有健全的房地产经纪业务管理、财务管理、客服管理等制度;(六)经营行为规范、无不良行为被记入房地产经纪信用信息系统。

对符合上述条件的经纪机构,由建设(房屋)行政主管部门进行公示。

第十七条房地产经纪人员实行职业资格制度。具体工作由建设(房屋)、人事、工商行政主管部门组织实施。

凡从事房地产经纪活动的人员,必须取得房地产经纪人相应执业资格证书并经注册生效。

第十八条房地产经纪人员承办业务,应当由其所在房地产经纪机构统一受理并与委托人签订书面经纪合同,统一收取佣金、开据发票。

房地产经纪人员不得以个人名义承揽业务。

分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

第十九条房地产经纪机构提供房屋租赁居问服务的,应当书面告知租赁双方当事人到房屋所在地基层管理组织办理房屋租赁登记手续;房地产经纪机构应当将其居间的房屋租赁信息,每月5日前(节假日顺延)报送企业经营所在地的基层管理组织。

第二十条本市对房屋租赁代理实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分帐户管理等租金监管制度,具体办法由建设(房屋)行政主管部门会同有关部门制定。

房地产经纪机构与租赁当事人约定直接收取租金的,每次不得收取超过两个月的租金。

第二十一条房地产经纪机构应当使用建设(脱)工商行政主管部门联合制定的合同示范文本。房地产经纪合同上应当加盖房地产经纪机构公章,并有至少1名专职注册房地产经纪人员签字。

第二十二条房地产经纪机构及从业人员在房地产经纪活动中不得有下列行为:

(一)在房屋租赁代理业务中,以自己名义与房屋出租人签订协议,并以自己名义将该房屋出租与他人;

(二)通过隐瞒房地产交易价格等方式,索取、收受房地产经纪合同约定以外的酬金或其他财物,或者利用工作之便,牟取其他不正当的利益;

(三)出租、出借房地产经纪人员执业资格证书、注册证或允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动;

(四)房地产经纪人员同时在两个或两个以上房地产经纪机构执行业务;

(五)伪造、涂改、转借、转让备案证明或房地产经纪人资格证;

(六)隐瞒重要事实、虚构交易机会、发布虚假广告、提供虚假信息、签订虚假合同,或采取威胁、恐吓、欺诈等手段损害委托人或相对人利益;

(七)与一方当事人串通损害另一方当事人利益;

(八)泄露委托人商业秘密或利用委托人商业秘密牟取不正当利益;

(九)未按合同约定支付房屋租金,退还押金、订金或其他费用;

(十)法律、法规和规章禁止的其他行为。

第二十三条房地产经纪机构下设的分支机构应当在经营场所公示下列内容:

(一)营业执照;

(二)房地产经纪机构或分支机构备案证明;

(三)房地产经纪人员的执业资格证书和注册证复印件;

(四)佣金标准及国家关于佣金的有关规定;

(五)服务内容、服务标准、职业规范、管理部门及投诉电话等;

(六)行政主管部门制订的房地产经纪合同示范文本;

(七)行政主管部门要求公示的其他内容。

第二十四条房地产经纪机构应当加强对房地产经纪人员的职业道德教育和业务培训,为本机构的经纪人员参加继续教育提供必要的条件。

第二十五条因房地产经纪机构从业人员过失,给当事人造成经济损失的,由所在房地产经纪机构承担赔偿责任。所在经纪机构可以对有关人员追偿。

房地产经纪机构和人员违反合同约定和本办法规定,构成犯罪的,依法追究其刑事责任。

 

第四章房屋租赁管理

第二十六条本市实行房屋租赁登记制度。基层管理组织负责集中办理辖区范围内房屋租赁登记手续。

房屋租赁当事人应当签订租赁合同,并自房屋租赁合同订立或者变更之日起3日内,到房屋所在地的基层管理组织办理房屋租赁登记手续,并填报下列内容:

(一)出租人、承租人以及承租人共居人员的姓名、身份证件种类和号码;

(二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限等;

(三)房屋权属证书或权属证明基本内容;

(四)本市规定的其他内容。

以全程代理形式出租房屋的,全程代理人应当负责办理房屋租赁登记手续,并承担本办法规定的出租人应当承担的责任。

第二十七条基层管理组织可以要求当事人提交必要的材料进行审查,材料齐全的,应当即时予以登记。当事人要求出具证明的,基层管理组织应当出具《房屋租赁登记证明》。

第二十八条基层管理组织应当对出租房屋基本情况进行核查,履行下列职责:

(一)发现登记信息不实的,及时更正。

(二)发现未登记的,及时补登。

(三)及时到现场核实房屋安全状况,查看房屋安全证明。

房屋安全证明指房屋管理单位近一年内进行的房屋安全检查结果或房屋出租人提供的《房屋安全鉴定报告》。房屋安全检查结果应当包括房屋安全检查记录及完损等级评定结果,是否有拆改结构等对房屋安全构成隐患的行为等。

(四)发现房屋存在安全隐患的,及时督促出租人或承租人进行整改;属于重大安全隐患的,报告街道(乡镇)出租房屋专门管理机构,街道(乡镇)出租房屋专门管理机构应当组织有关部门及时处理。

(五)发现传染病或疑似传染病的,及时报告卫生防疫部门。(六)发现违反治安管理、消防、计划生育、卫生及其他违法行为的,应当及时填写统一制发的检查报告单,报告相关行政主管部门。 

 

文章来源: 宜昌房产律师
律师: 王先兵 [宜昌]
湖北君任律师事务所
联系电话:13872522822
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